沖縄で店舗物件(賃貸)を借りる時のポイントはここ。
今月から、店舗用に物件を借りました。
そのことの詳細に関してはもうひとつのブログに書いているのですが、今回は実際に自分で店舗物件を借りてみて知ったことや分かったことの必要なポイントをまとめてみたいと思います。
これから自営業をされる予定のある方(特に飲食業)で、店舗物件を借りたい方に向けて少しでも参考になれば嬉しいです。
店舗物件( 賃貸)を借りる時に必要なことと気をつけること。
早速ですが、まず、物件を借りる時に必要なことからいきますね。
大きく3つ。
① 敷金・礼金・契約一時金
当然といえばそうなんですが、敷金・礼金というのが基本的にかかってきます。
ただ、物件次第ということもあり、それらがかからない場合もあります。
あとは、契約一時金というもの。
これは、不動産屋さんに払う仲介手数料と、家賃保証料が必要になります。
仲介手数料というのは一般的に馴染みがあると思うのですが、家賃保証料というのは保証協会に払うお金のことです。
物件を契約するにあたって、殆どの場合は保証協会への入会が義務付けられているかと思います。
今回、初めて知ったのですが、保証協会に入るには審査があるんですね。
例えば、これまでよそで家賃を滞納していた経歴がないかどうかとか、このあたりを主に調べられるらしいのですが、最近だと審査が少し厳しめになってきているようで、預金通帳の確認までされました。
その審査が通れば、その家賃保証料を最初に支払って(一律で4万円くらいと決められているとのこと)、その後は1年ごとの更新で1万円くらいを支払うという流れらしいです。
②火災保険
次に、火災保険に入会することも義務づけられていることが多いようです。特に、テナントビルなんかだと。
これに関しては、補償額の設定もそれぞれらしいのですが、今回、わたし達の場合の保険内容は保証金額は2000万以上というのが条件でした。
どの火災保険にするかは、自分たちで探そうかなと考えましたが、めんどくさかったこともあり、わたし達は不動産屋さんからの紹介のところに決めました。年間、だいたい2万円くらいの料金だったかな。
ちなみに、自分達で、電気工事をしてもし火災になっしまった場合は、保険が効かないとのことなのでそこは注意です。
配線関係は、街の電気屋さんなりきちんと資格を持った方にお願いするのがベストです。
③保証人
物件を契約する際には、誰かに保証人となってもらう必要があります。
その場合、その本人の住民票の提出と契約書への捺印も。
って感じで、ここからは気をつけることも大きく3つ。
①入居する時と退去する時の条件
改装の際に自由に工事できるのかどうかを、予め確認しておくこと。
天井を抜いていいのか、塗装は自由にしていいのかとか。
あとは、退去する時に現状回復は必要かどうかということを事前に確認すること。
例えば、入居する時を同じような状態にして退去しないといけないとなったら、その分また出て行く時にお金がかかります。
②物件の契約内容をしっかり確認すること。
①の内容で、納得した場合は、その条件がしっかり物件契約書の中に文言として記載されているのか確認することもかなり重要です。
契約書は、正直、難しい言葉で書かれているところも多いのですが、もし分からなければ「この条件の記載はどこに明記されていますか？」って質問した方が良いです。
③他の人に物件を取られる場合もある。
これはあまり、イメージしづらいと思いますが、実際にはよくあるそうです。
私達も商工会に相談に行った際に、担当の人から「気をつけてくださいね〜」と言われました。
店舗物件を借りる時って、恐らく、公庫や銀行等から借り入れ申請と並行で、検討している方って少なくないはず。
その際に、融資がおりてから契約料などの支払いを予定している場合、不動産屋さん側からすると「この人、本当に借りるかな？融資がおりなかったらどうするんだろー」っていうことも懸念するらしく、後に物件を申し込みした人でもすぐに支払って契約してくれる人を優先する場合があるらしいのです。
実際に、わたし達が希望した物件も、申し込みこんだ後も不動産屋さんの物件紹介サイトに掲載され続けたままになっていました(ヒヤヒヤ)。
しかも、不動産屋さんからも「融資がおりなかった場合はどのように考えてますか?」ってことも聞かれました。
恐らく、現実として、申し込んだ後にいろいろうまくいかなくなって逃げる方も少なくないのかなーとか。
もし、本当に「絶対この物件で!」ということであれば、先に契約してしまってもいいのかも。
ただし、無駄に家賃が発生しないように、入居日などは要交渉です。
まとめ
物件を借りるときってインスピレーションが大事！ってもよく言うように、確かに重要なことだとは思います。
でも、そもそも飲食営業で物件を貸してくれるところっていうのがねー…。
意外となくって。
今回は、不動産屋さんもいくつかまわったのですが、飲食可能な物件自体もっていないところばかりでした、
もしくは、広い物件で家賃高めとか。
なので、正直、今回の自分達でいえば、物件の見比べなんて殆どしてません。
希望するエリアと家賃で、ほぼ決めたみたいなもんです。
ただ、沖縄は物件を借りる際に、頭金が不要だったり、敷金礼金も大家さんとの交渉次第だったり、そのあたりは県外に比べて優しい部分もあるので有り難いなーと思いました。
以上、どなたかのご参考になればいいな。
ではまた。
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